Průvodce
22.02.2026
Kompletní průvodce Spekuluj.cz
Vše o vyhledávání podhodnocených bytů: Watchdog, alerty, Deal Score a tarify.
VYHLEDÁVAČ PODHODNOCENÝCH BYTŮ
Byty seřazené podle cenové odchylky
Porovnejte aktivní nabídky s orientační cenovou referencí pro lokalitu a velikost bytu. Reference vychází z cenových map, při chybějících datech i z náhradního průměru inzerce. Vybrané nabídky pak prověřte podle stavu, vlastnictví a nákladů.
Orientační srovnání nabídek · Pro investory i realitní makléře · Metodika a omezení
Bez registrace a bez karty
Hledáte byt v Brně? Porovnejte tři nabídky.
Na skutečných nabídkách porovnejte cenu a plochu, orientační odchylku a otázky před prohlídkou. Nezaměňujeme levnější inzerát za jistý zisk.
Nejdřív porozumějte datům. Potom zvolte lokalitu, uložte nabídku a nastavte hlídání podle svého tarifu.
Jak funguje Spekuluj.cz?
Spekuluj.cz pomáhá vybírat byty k prověření. Nabídkovou cenu porovnáváme s orientační referencí cenové mapy pro lokalitu a velikost bytu. Při chybějících datech může být použita širší reference nebo průměr inzerce. Záporné procento není skutečná sleva ani záruka výhodného nákupu.
Vyberte lokalitu, porovnejte tři nabídky, jednu si uložte a nastavte hlídání. Postup si vyzkoušejte bez registrace a bez karty.
1
Lokalita
Vyberte si město, ve kterém chcete nechat prohledat všechny inzeráty
2
Velikost nemovitosti
Zadejte rozsah v metrech čtverečních, jak velkou nemovitost požadujete
3
Dispozice
Volitelné: Pokud máte zájem jen o určité dispozice (např. 1+1, 2+kk atd..) použijte filtr pod ozubenými kolečky
4
Porovnejte a prověřte
Klikněte na vyhledání a uvidíte byty seřazené od největší odchylky od trhu. Pokročilé filtry odemknou změny cen, stažené inzeráty a další signály.
Nové
Realitní Index Spekuluj.cz
Kolik bytů na trhu je předražených? Jak se mění ceny ve Vašem městě? Denně aktualizovaná data ze 30 měst, která jinak nenajdete.
Aktualizace denně v 04:00
...
bytů pod trhem právě teď
...
nejvyšší dnešní odchylka
...
nejvíce příležitostí
Podhodnocené byty ve Vašem městě
Vyberte město a podívejte se na aktuální příležitosti pod tržní cenou
PRO STRATEGIE
Co znamená, když nabídka zmizí z inzerce?
Historie může pomoci navázat na dřívější hledání. Stažení ale není důkaz prodeje, slevy ani ochoty vyjednávat. Dostupnost a důvod ověřte u inzerenta.
Proč jsou stažené inzeráty tak cenné?
Pokud díky Spekuluj.cz víte, že inzerát už na portálu není, ale zároveň máte ve svých Oblíbených bytech uložené kontaktní údaje, můžete prodávajícího přímo kontaktovat a ověřit:
- Byl byt prodán? – Pokud ano, máte cennou informaci o realizované ceně pro srovnání.
- Vypršela inzerce? – Zjistěte, zda je byt stále nabízený a zda se nezměnily podmínky. Vypršení samo o sobě nevypovídá o motivaci majitele.
- Změnil se záměr? – Prodávající zvažuje jinou strategii (pronájem, rekonstrukce) a může být otevřenější nabídce pod cenou.
Vaše konkurenční výhoda
Ostatní investoři takový byt, který nebyl prodán ale jen mu vypršela inzerce, už nikde na internetu nenajdou. A i kdyby si všimli, že se přestal inzerovat – kdo z nich si ručně opisuje kontakty?
Vy ale díky Spekuluj.cz stále vidíte:
Celou historii cen
Kontakty prodejce
Od kdy do kdy inzeroval
Změny ceny
Změna ceny může mít různé příčiny. Historie ukazuje zaznamenané změny, nikoliv motivaci prodejce nebo úplnost všech změn na všech portálech.
Motivovaný prodejce se pozná včas
Fáze, kdy inzerát zmizí z portálu, ale byt nemusí být prodaný, je silný signál pro investora i makléře. Investor může ověřit prostor pro jednání, makléř zase najde majitele, který možná potřebuje lepší cenovou strategii nebo nový nábor zakázky.
Jak to funguje v praxi?
1
Najdete podhodnocený byt a uložíte do Oblíbených
2
Spekuluj.cz uloží kontakty a sleduje historii cen
3
Inzerát zmizí z portálu – vy stále vidíte vše
4
Kontaktujete prodejce a vyjednáváte bez konkurence
Začněte svým cílem, ne slibem výnosu
Hledám vlastní bydlení
Zvolte lokalitu, plochu a rozpočet. Porovnejte cenu za m² a zjistěte, zda rozdíl nevysvětluje stav nebo vlastnictví.
Vyzkoušet srovnání bez kartyHledám investiční byt
Připravte shortlist, započítejte rekonstrukci, provoz a rezervu. Cenová odchylka sama o sobě není důkaz výnosnosti.
Projít checklist nákladůPřipravuji podklady klientovi
U kandidátů zaznamenejte předpoklady, historii a otázky k ověření. Oddělujte údaje z inzerce od vlastních závěrů.
Otevřít Deal Desk pro makléřeProduktové příklady použití. Nejde o klientské recenze ani příslib úspory.
Méně procházení.
Více času na prověření.
Jak dlouho by Vám to trvalo ručně?
Aktivní nabídky oddělujeme od historie. Datum kontroly záznamu není datem uskutečněného prodeje a dostupnost je třeba ověřit u inzerenta.
To vyžaduje mnoho úsilí a je to pro nás nejen výzva, ale i zábava,
překonávat nejrůznejší technologické, rychlostní, kapacitní i výpočetní problémy, které Vy nemusítě řešit.
Automaticky
Seřadíme byty podle odchylky od trhu
Průběžně
Hlídáme změny cen a stažené inzeráty
Byty pod cenou? Najděte je dřív než konkurence
Zatímco ostatní tráví hodiny procházením inzerátů, vy máte výsledky na klik.
Porovnáváme nabídkové ceny s orientační cenovou referencí – získáte kratší seznam bytů k prověření.
Reference využívá cenové mapy; při chybějících datech může vycházet i z průměru inzerce. Výsledek není znalecký odhad ani příslib úspory.
První vyzkoušení: 7 dní zdarma s kartou. Poté se automaticky účtuje zvolený tarif, pokud předplatné včas nezrušíte ve svém profilu. FREE účet a veřejná ukázka kartu nevyžadují.
Co se stane po aktivaci?
Při prvním trialu zadáte kartu ve Stripe. Dnes zaplatíte 0 Kč a získáte 7 dní plného přístupu. Pokud trial nezrušíte, automaticky začne vámi zvolený placený tarif za cenu níže (měsíční nebo roční podle volby).
Předplatné se automaticky obnovuje. Další obnovu zrušíte v profilu přes správu předplatného; ukončení potvrdíte ve Stripe. Zrušení před koncem prvního trialu znamená bez stržení platby. Bezplatný tarif FREE kartu nevyžaduje.
FREE
Pro první orientaci bez odemčených kontaktů.
0 Kč
bez karty
- Prohlížení karet
- Řazení od největší slevy
- Řazení od nejnižší ceny
- Bez odemčených kontaktů a zdrojového inzerátu
NORMAL
Pro pravidelné hledání v jedné lokalitě.
0 Kč, pak 990 Kč
měsíčně vč. DPH
9.900 Kč
ročně vč. DPH
- 100 vyhledávání měsíčně
- Watchdog 1× za 14 dní
- 1 lokalita, max 5 bytů v e-mailu
- Odemčené kontakty během aktivního trialu/předplatného
Doporučeno pro aktivní investory
PROFI
Pro aktivní investory a týdenní monitoring.
0 Kč, pak 2.490 Kč
měsíčně vč. DPH
24.900 Kč
ročně vč. DPH
- 1 000 vyhledávání měsíčně
- Watchdog týdně
- 5 lokalit, max 15 bytů v e-mailu
- Alerty stažených inzerátů
- Deal Score
VIP
Pro profesionály, makléře a týmy bez limitů.
0 Kč, pak 4.990 Kč
měsíčně vč. DPH
49.900 Kč
ročně vč. DPH
- Neomezené vyhledávání
- Watchdog denně
- Neomezeně lokalit
- Report pro klienta
- Export oblíbených
- Faktura na IČO
30denní garance vrácení peněz
Když vás Spekuluj.cz nepřesvědčí, do 30 dnů od první platby vám vrátíme peníze bez otázek.
Zabezpečená platba přes Stripe
Exkluzivní funkce od PROFI
Stažený inzerát = vaše příležitost
Zmizení nabídky je podnět k ověření jejího aktuálního stavu. Samo o sobě neprokazuje prodej ani slevu.
Byt byl podhodnocený už v inzerátu – a teď navíc zmizel z nabídky. Majitel možná stáhl inzerát, protože nenašel kupce za požadovanou cenu. Možná měnil strategii. Možná ho kontaktoval jen jeden zájemce a ten nakonec odmítl.
Navážete na uloženou nabídku. Hlídání může upozornit na zaznamenanou změnu. U inzerenta ověřte důvod, dostupnost a současné podmínky; čas detekce ani pořadí zájemců negarantujeme.
Jak to funguje?
1
Přidáte byt do oblíbených
Našli jste podhodnocený byt? Jedním klikem ho začnete hlídat.
2
Inzerát zmizí z nabídky
Systém to zachytí okamžitě a pošle vám upozornění.
3
Zavoláte prodejci
Zjistíte, zda je byt skutečně prodaný. Pokud ne – máte ideální pozici.
Vyjednáte nejlepší cenu
Prodejce bez aktivního inzerátu je otevřenější slevě.
Proč začít právě teď?
Nejprve si ověřte, zda vám služba pomáhá zkrátit hledání ve vaší lokalitě. Porovnejte tři nabídky a zapište otázky, které chcete prověřit na prohlídce.
První trial je 7 dní zdarma a vyžaduje kartu. Po skončení začne zvolený tarif automaticky běžet a účtovat se, pokud jej včas nezrušíte. Rozhodující cenu a období uvidíte ve Stripe.
Začněte veřejnou ukázkou bez karty.
Před koupí vždy ověřte stav, vlastnictví a celkové náklady.
Nákup bytu není závod. Rozhodnutí má vycházet z ověřených podkladů.
Volba je na Vás!
Jak často chcete dostávat příležitosti?
Zvolte četnost, která odpovídá vašemu hledání. Přehled je seznam kandidátů k prověření, ne doporučení ke koupi.
Zdarma
1× měsíčně
- 1 lokalita
- Max 5 nabídek
- Min. 10 % podhodnocení
- Bez karty, bez závazku
Nejrychlejší
VIP
Denně 07:30
- Neomezené lokality
- Neomezený počet nabídek
- Prioritní nabídky
- Neomezené vyhledávání
Vybraný byt si před rozhodnutím ověřte. Žádná četnost e-mailů nezaručuje dostupnost ani výhodný nákup.
Zdarma, bez karty, bez závazku
Získejte podhodnocené byty zdarma na email
1× měsíčně Vám pošleme až 5 nejlepších nabídek ve Vaší lokalitě. Žádná registrace.
Hotovo!
Přehled odešleme při nejbližším zpracování, pokud máme odpovídající nabídky. Poté nejvýše jednou měsíčně.
Aktuální inzerce
Orientační reference
Bez karty
Watchdog – hlídání nabídek
Podhodnocené byty přímo do schránky. Porovnejte, jak často a kolik toho dostanete.
| Zdarma FREE | 990 Kč/měs NORMAL |
Pro pravidelné hledání 2.490 Kč/měs PROFI |
4.990 Kč/měs VIP | |
|---|---|---|---|---|
| Frekvence emailů | 1× měsíčně* | 1× za 14 dní | 1× týdně | Denně 07:30 |
| Počet lokalit | 1* | 1 | 5 | Neomezeno |
| Bytů v emailu | Max 5* | Max 5 | Max 15 | Vše |
| Vyhledávání / měsíc | – | 100 | 1.000 | Neomezeno |
| Deal Score | ||||
| Alert při stažení inzerátu | ||||
| Novinky 24h · smazané · obnovené | ||||
| Hlídání zdarma | 7 dní zdarma | 7 dní zdarma | 7 dní zdarma |
* Měsíční přehled zdarma je samostatný odběr s výslovným potvrzením odběru, ne automatické přihlášení účtu FREE. Nabídky se odešlou jen při odpovídajících datech. Placené hlídání nastavíte v účtu; čas doručení závisí také na zpracování poštovním serverem.
Realitní know-how zdarma
Tipy, strategie a data pro chytřejší nákup nemovitostí
Často kladené otázky
Jasně o přínosech, datech i podmínkách. Vyzkoušet postup bez karty · Metodika a opravy
Pomáhá zkrátit seznam bytů k prověření. Porovnává nabídkovou cenu s orientační cenovou referencí pro lokalitu a velikost. Nižší cena není automaticky sleva, znalecká hodnota ani příslib zisku. Pro investora, makléře i kupujícího je to začátek vlastního ověření, ne náhrada prohlídky nebo dokumentace.
Vyberete lokalitu, rozpočet a plochu. Nabídky seřadíte podle odchylky od reference, porovnáte tři kandidáty a jednu nabídku uložíte. Reference využívá cenové mapy; pokud chybějí data, může vycházet z širšího srovnání nebo průměru inzerce. Veřejná ukázka vysvětluje postup bez registrace a bez karty.
Watchdog posílá přehledy odpovídající zvoleným lokalitám a cenovému filtru. Samostatný výslovně potvrzený odběr zdarma: 1 lokalita, nejvýše 5 nabídek, jednou měsíčně. Placené nastavení: NORMAL jednou za 14 dní, PROFI týdně, VIP denně. Pokud nejsou nové vhodné nabídky, přehled se neposílá. Doručení není garantováno na konkrétní minutu.
U oblíbené nabídky lze sledovat zmizení z původního zdroje. Stažení samo o sobě neprokazuje prodej ani ochotu majitele zlevnit. Dostupnost a důvod ověřte u inzerenta. Funkce je dostupná od tarifu PROFI.
FREE účet je bez karty a s omezeným rozsahem. Měsíční placené tarify včetně DPH: NORMAL 990 Kč, PROFI 2.490 Kč, VIP 4.990 Kč. První trial vyžaduje kartu: dnes 0 Kč a 7 dní plného VIP přístupu. Poté se automaticky účtuje zvolený tarif, pokud jej včas nezrušíte v profilu. Trial není opakovatelný. Cenu, období a podmínky vždy zkontrolujte před potvrzením ve Stripe.
Orientační hodnocení 1–99 kombinuje cenovou odchylku s dostupnou historií inzerátu. Pomáhá prioritizovat kandidáty, ale neprokazuje motivaci prodávajícího ani ziskovost nákupu. Dostupné od tarifu PROFI.
Nabídky i reference mají omezení a mohou být neúplné nebo zastaralé. Nabídkové ceny nejsou uskutečněné prodeje; při chybějících mapových datech může být reference nabídkovým průměrem. Sledujte datum kontroly záznamu a datum agregace v Realitním Indexu. Stav, vlastnictví, plochu, dostupnost a celkové náklady ověřte samostatně.
Vyberte město nebo oblast z nabídky vyhledávače. Veřejná ukázka zachová tuto volbu i při přechodu k registraci. Dostupnost a množství nabídek se mezi lokalitami liší. Nulový výsledek není důvod doplňovat příklady vymyšlenými daty.
NORMAL má 100 a PROFI 1 000 vyhledávání měsíčně; VIP je neomezený. Po dosažení limitu vyčkejte do obnovení limitu nebo zvolte vyšší tarif. Stránkování výsledků se nepočítá jako nový dotaz.
Ano. Pomáhá připravit shortlist, sledovat historii a změny nabídek a sepsat podklady k cenovému jednání. V Deal Desku můžete projít kandidáty a zaznamenat otázky k ověření. Pilot pro konkrétní lokalitu a rozpočet domluvíme individuálně; jeho výsledek ani budoucí tržby nejsou garantované.